民营企业低成本高价交易转让土地情况应引起关注

来源:市审计局   时间: 2018-10-24 14:12

 

近几年,在对国有企业进行审计时发现,多笔与民营企业的投资、合资、合作的交易事项中涉及土地的情况较为常见,主要是民营企业以土地投资入股与国有企业共同成立新公司或向国有企业转让土地。

涉及土地交易的情况中其中一种情况比较特殊,即民营企业用来投资或交易的土地是其前些年通过招商引资等政策取得的,其购地成本非常低甚至零成本,这是由于当地政府以扶持企业发展等各种理由将地块的出让价款返还给了民营企业,返还比例不一,最多的全额返还,相当于民营企业一分钱没花就取得了土地的使用权。

而民营企业在与国有企业进行土地交易时,是通过评估等手续后按市价折算成股份或货币。其交易行为又分为两种情况:一种是合法交易,即在已足额缴纳土地出让金并满足土地出让合同所约定的土地开发程度、容积率、投资强度、出让年限等转让条件的前提下通过合法手续进行交易;另一种是非法交易,即未达到转让条件即非法进行转让交易。

对于非法交易,可依据相关法律法规对其进行处理,这里不再累述,重点说一下“合法交易”情况下应关注的内容。

如前述,民营企业在足额缴纳了土地出让金、满足了各种转让条件的情况进行土地转让或交易,而且在与国有企业的交易过程中履行了评估、审批等程序,并不违反相关法律,而返还土地出让金是政府行为,与民营企业本身无关。民营企业在“合法交易”的情况下,按市场价格将土地转让给国有企业或投资入股看似也无可厚非。但实际情况是,民营企业当年以低成本甚至零成本取得的土地,廉价或无偿使用数年后,转手又以升值后的市价卖给了国有企业,既获得了经营利润,又获得了高额的现金流或股份,可以说是渔利双收。

但在现行的法律制度框架下,明知其不合理却也无可奈何,要想解决这个问题,需要当地市、县、区、开发区各级政府和相关部门的共同努力。建议:一是各级政府对招商引资企业慎重给予各项优惠政策,特别是土地优惠政策,切实保证土地出让收益;二是对民营企业以优惠政策取得的土地单独进行登记管理,明确细化转让条件,加强对土地的监管,保证达到应有的开发程度和投资强度,使土地最大程度地发挥效益;三是在民营企业以优惠政策取得某地块时,应明确约定各级政府或国有企业与其交易该地块时,应享有与优惠政策相对等的优惠价格。争取做到既保证土地的合理开发利用,又充分考虑各方面的利益诉求,尽可能地节省国有资金。

(吉林市审计局 闫志国)