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2022-05-18 08:07 来源:市住建局
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《疫情期间促进房地产业恢复发展若干政策措施》政策解读

一、放宽土地出让合同监管条件。已签订《土地出让合同》受疫情影响未能按期动工、竣工的国有建设用地,对处于疫情持续期间的2022年3月、4月不计入违约期,市规划和自然资源局对其进行相应的延期审批。

政策解读:

《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第十六条,约定了土地受让人在合同项下宗地建设项目的开工日及竣工日。在第三十一条、三十三条约定了违约责任。因此次疫情原因,土地受让人无法正常开工建设的,本着尊重实际的原则,合同约定开工、竣工日按疫情持续期间的3、4月份顺延2个月,此期间不计违约责任,市规划和自然资源部门对其进行相应的延期审批。

二、降低项目资本金监管比例。新开工的房地产开发项目,可按50%比例监管项目资本金,项目企业可以采取商业银行保函形式替代项目资本金现金。

政策解读:

商业银行须是在我市区域内正常经营的商业银行。

三、容缺办理开发企业资质。积极落实住建部关于房地产开发企业资质管理调整的有关规定,及时核定调整房地产开发企业资质等级,开发企业办理资质调整、延续、升级等,涉及工程技术人员要求的可容缺办理,并承诺3个月内补齐相关手续。房地产开发企业在人员等条件达到对应的开发资质时,可申请从事相应规模的房地产经营活动,并依法及时办理资质调整、升级等手续。

四、建立项目开工“绿色通道”。在项目主体工程施工前,已取得《建设用地规划许可证》,已确定施工、监理单位的新建项目,经施工许可审批部门同意后,允许提前进场进行土地平整、搭建围挡施工暂设、临水临电接入、土方施工、降水施工等非主体工程施工。

政策解读:

建设单位取得《建设用地规划许可证》,并已确定施工和监理单位,尚未办理施工许可证的新建项目,市管项目可到市建设工程安全监督站报备,其他工程到属地住房和城乡建设局报备。具备建立项目安全管理机构,安全管理人员数量满足施工要求并到岗履职,作业人员经安全培训教育和岗前安全技术交底,允许提前进场进行场地平整、搭建围挡施工暂设、临水临电接入,场地硬化。主体工程、起重机械、基坑工程等涉及危险工程不得施工。

五、放宽商品房预售许可条件。企业申请办理的商品房预售许可项目,在投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可申请预售。

政策解读:

投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的形象进度标准为:工程建设有地下部分的达到正负零,无地下部分达到地上二层。

六、降低商品房预售资金监管比例。商品房预售资金最高监管留存比例不超过应监管额度的5%。企业可采取商业银行保函的形式替代商品房预售监管留存资金。商品房预售资金必须用于本项目后续开发建设,如有挪用,依法从严从重查处。

政策解读:

(一)商品房预售资金监管额度为:预售申报单价×预售面积。

(二)商品房预售资金监管留存比例:主体未封顶,留存比例为监管额度的5%;主体框架封顶,留存比例为监管额度的3%;外墙施工,留存比例为监管额度的2%;内部施工、园区道路施工、已竣工未进户,留存比例为监管额度的1%;已进户,留存比例为20元/㎡;完成首次登记,解除监管,拨付剩余资金。

七、提前释放预售监管资金。开发企业可提前申请拨付留存的5%以外的预售监管资金,用于人工费、材料费等建设费用。商品房预售资金监管部门可依据企业申请,实行主动预约办理监管资金使用手续。

政策解读:

在满足商品房预售资金监管留存比例的前提下,依据开发企业申请划转留存比例以外的预售监管资金。

八、放宽住房公积金贷款缴存条件。缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金6个月(含)以上的,即可申请住房公积金贷款。

政策解读:

原住房公积金贷款缴存条件为:缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金12个月(含)上的以上,可申请住房公积金贷款。

九、降低住房公积金贷款首付款比例。职工购买新建商品住房,首次申请住房公积金贷款的,首付款比例不低于20%。

政策解读:

为满足职工刚性购房需求,支持中低收入家庭购房需要,降低职工首次使用住房公积金贷款购买新房的首付款比例,由现行的首付款比例30%下降至20%。其他贷款品种首付比例保持不变,即职工购买二手房首次申请住房公积金贷款的,以及职工购买新建商品房或二手房,第二次申请住房公积金贷款的,首付款比例仍维持不低于30%。

十、提高住房公积金贷款账户余额最低认定额度。住房公积金贷款额度不得高于借款人及其配偶住房公积金账户余额之和的10倍。账户余额不足3万的按3万元计算,可贷款额度提高至30万元。

政策解读:

(一)借款人夫妻双方公积金账户余额之和10倍是核定家庭可贷款额度的条件之一。此次政策调整将账户余额之和不足2万元的按2万元计算,提高至不足3万元的按3万元计算,由此限制的可贷款额度由20万元提高至30万元。

(二)职工购房日期在本《政策措施》发布日之前的,仍按原政策执行,在发布日(含当日) 之后的,按新政策执行。新房购房日期以《商品房买卖合同》备案日期为准,二手房购房日期以《不动产权证》登记日期为准。

十一、积极推进住房公积金异地贷款业务。对于在吉林省内缴存住房公积金的职工,以及在全国其他地区缴存且户籍地为吉林市的职工,在吉林市行政区域内购买自住住房的,均可申请住房公积金贷款,且贷款条件、额度、期限、利率等皆享有与本地贷款职工同等权益。

政策解读:

申请异地住房公积金贷款的职工与本地住房公积金贷款职工享有同等的贷款权益,贷款政策按现行政策执行。在省外缴存住房公积金的职工户籍地要求在吉林市。

十二、顺延工期和房屋交付时间。受疫情等不可抗力影响,房地产开发项目不能按原定时间开复工,售出的商品房不能按照合同约定的交付日期交付的,倡导合同双方协商顺延工期和交付时间。

十三、实行水气费用缓交政策。对受本次疫情影响的开发企业欠缴的2022年3月、4月水费、气费,鼓励供水、供气企业顺延缴费期限至2022年5月底,并减免欠费部分相应的违约金。

十四、放宽房地产项目首次登记条件。对于开发企业信誉良好且项目分期开发建设的,如项目中部分建筑已经完成工程建设并取得竣工备案证,可分栋进行规划核实并在企业承诺按时完成整个项目建设的情况下,对先行完成工程建设并完成竣工验收备案的部分建筑物办理不动产首次登记,助力企业融资发展。

政策解读:

(一)房地产项目首次登记是指房地产开发企业利用国有建设用地建造房屋的项目整体竣工验收后提交工程符合规划、土地权属来源和竣工验收等材料申请不动产权登记。

(二)本条政策措施出台后允许开发企业在单栋规划核实并已完成竣工备案前提下,分栋申办首次登记。主要为了解决开发企业因疫情原因工程进度停滞的问题,有效地保证项目按期交房,解决民生问题,避免不稳定因素的出现。

十五、盘活已办理在建工程抵押的商品房。对于已经办理在建工程抵押的商品房,允许开发企业在符合按套拆分登记的条件下,经银行同意对原抵押物及担保的债权按套进行拆分并办理抵押权变更登记,开发企业可按每套商品房担保债权陆续清偿所欠贷款并按套办理抵押权注销登记,盘活抵押商品房,缓解企业资金压力。

政策解读:

(一)已办理在建工程抵押的商品房是指开发企业为获取贷款将正在建设中用于待售的房屋抵押给金融机构。

(二)在建工程拆分与抵押权变更登记是指开发企业在符合按套拆分登记的条件下,与抵押权人一并申请将整体在建工程与抵押权拆分到户,将担保债权化整为零,偿还一户销售一户。

十六、盘活地下室、车位资产。在符合规划、人防要求前提下,对地下室和有明确界址点的地下车位,依开发企业申请可办理不动产首次登记。对于有销售计划且不违反相关强制性规定的,经审批可颁发《商品房销售许可证》,开发企业可按商品房销售相关管理规定对地下室、地下车位进行分割销售。对已取得《不动产权证书》的,可以申请办理抵押权登记。

政策解读:根据国家法律规定,建设用地使用权人依法对土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。允许开发企业在符合规划、人防要求的前提下申办地下车位首次登记,对可以分割销售的地下车位纳入市场监管范畴,能够有效保障权利人合法权益,缓解开发企业资金困难,促进开发企业盘活资产。

十七、放宽购房补贴范围。将《吉林市人民政府办公室关于印发吉林市鼓励农民和大学生购房相关优惠政策的通知》(吉市政办发〔2022〕2号)中农民和大学生购买新建商品住房享受购房补贴范围放宽到存量住房(二手住房,不包括别墅类住房)。

政策解读:

农民和大学生购买存量住房取得政府购房的标准,应同时满足《吉林市人民政府办公室关于印发吉林市鼓励农民和大学生购房相关优惠政策的通知》(吉市政办发〔2022〕2号)明确的有关购房套数、时间、资格和房屋坐落等条件。

十八、满足购房群体多层次住房需求。完善“网上云房展”架构空间,为房地产开发企业和购房群体搭建线上交流平台,降低企业宣传成本,提高业主选房效率。引导更多的房地产开发企业项目参与我市鼓励农民和大学生购房政策,让利于民,积极参加“房地产开发企业优惠让利项目名录”活动。

十九、开通审批服务绿色通道。对于全装修、微装修开发建设住宅项目,可优先申请办理商品房预售许可等审批、审核、审查、备案等相关事项,优先参与各类工程建设领域的评优、评奖活动,优先申报国家康居示范工程、住宅性能认定等。

二十、加快公共服务设施配套建设。及时公布开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间,加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施配套建设进度,确保按公布时限交付。

本政策措施自印发之日起施行至2022年12月31日。本政策措施施行期间,国家和省另有规定的,从其规定。







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